香港房价跌了全球最高房价会终结吗

来源：大猫财经

如果在全世界选一个最有“房地产信仰”的城市，非香港莫属。

全体居民要么受益于此，要么受制于此，房子是一生绕不开的话题，房价涨跌影响民生，最重要的企业无不涉及其中，借此积累亿万财富。在全民努力之下，终于揽得“全球最高房价”的名头，有人说房地产“绑架”了香港，让一代港人失去创新的动力。城市需要活力，则需要打破房地产的全民信仰。

最近，香港房价又开始大跌，这是一个契机？还是跟香港地产70年高涨史上普通的一次下跌一样，结局仍就是掉头向上，房价一直涨？

01

房价大跌

近期，香港新房销量惨淡，新盘库存约有2.7万，是近年新高，各大地产商为了买房拼尽全力，比如超低首付款政策、先入住后付款等措施层出不穷，但都效果不佳，滞销成了既定事实。有研究机构统计，11月预计成交量环比下跌66.7％，同比下降37.2％。

1）被视为香港楼市参考指标之一的嘉湖山庄，已经有6成业主主动降价，近期的成交价格相比今年高位已经回落了接近25％。

2）亏本卖楼的事情也已出现，沙田九肚山一处房产以万港元的价格成交，去年12月，此房产挂牌价-万港元，降幅接近30％，房主持有4年，算上契税，此次炒房亏了68万港元。

3）受此影响，违约案例增长较多，去年违约9起，今年已经超过36起，香港新房交易需要缴纳5％定金，违约意味着定金全无，少则25万，多则万。

4）另一个迹象是，一向形象颇佳的刘德华近日被围攻，原因是他支持东大屿人工岛计划，呼吁香港填海造地，多建保障房，解决香港的住房问题。

东大屿人工岛计划会释放约公顷土地，兴建26至40万套住宅，供70万至万人口居住，可以解决香港1/8人口的居住问题。有房者担心这会极大压低房价，所以极力反对。

02

香港房产自打从上世纪50年代开始，金融属性日渐强烈，此次调整也是因为外部金融环境的变化所致。美联储加息不断，实行联系美元汇率制的香港也只好跟进，今年9月开始，香港金管局追随美联储加息，香港四大行齐齐上调优惠贷款利率，这是6年来的首次上调利率，超低息时代告终，房价应声下跌。

里昂证券认为香港房地产市场正经历15年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值“三座大山”压身，房贷利率上涨是令购房需求降温的最大推手。

不乐观的预测认为，如果美联储持续加息，香港住宅价格在未来两年将迎来大跌，跌幅可能会达到40％。这意味着有产港人财富大缩水，也会让这几年南下香港购房的内地投资者深套其中。

香港人也从未停止思考，“曾经的香港步履如飞，矫健轻捷，走在世界的前头，而今却渐渐落后。”房价涨跌和一个城市的未来纠缠紧密，一代年轻的香港人，赚钱的梦想基本就是买房，然后把余生消耗在房贷上，又怎么矫健如常？

土地公有、房产供应有限、人口不断涌入、利率总体宽松、购房金融扶持力度大，加上过去七十年香港的两次经济高潮发展，共同促成了高房价的现实，香港地窄人多，但地产业包罗万象，可供借鉴的东西很多。这次是一次改变方向的下跌，还是香港70年炒房史中微不足道的假摔？

这些答案隐藏在时间里、周期里，港人心中有答案，外人看来亦各有视角。

03

、年代

香港矗立香江，但地产业的崛起时间时间并不长，上世纪40年代萌芽，50年代生根。

香港人口不到50万，年抗战结束，各地来港人士激增，政府要员、各地土豪、大如青帮大佬杜月笙，小如大学毕业生金庸，几年时间，香港人口增加到万，而且这些人多数身携重金。因为二战影响，香港基建匮乏，房屋短缺严重，钱多房少，一时房租、房价双涨，幅度很难计算，当时报载“三年倍余”，弹丸之地的小民百姓头一次感受房价之祸，直到朝鲜局势恶化，观望情势才开始增加，年到年，房价稍跌。

但战事一终结，房事就上场。

50年代的香港房地产创新精神不亚于今日的互联网，两个人四件事，影响至今。

1）之前的房产交易，都是整体出售，不论是一个大院落还是一座小楼。当时香港因为房价上涨，买房的都是公司或者少数有钱人，大多数房产只能依靠收房租获利。

国际鸿星投资集团的吴多泰觉得长线收租资金回笼太慢，于是在和律师讨论之后，率先把楼拆开卖，一栋楼5层，平均拆成5份，分别卖给5个人。年，两幢楼10户分开卖，两天卖完，一时轰动。

2）吴多泰卖的是每层呎（差不多90㎡）的公寓，一套售价2万港币，当时普通港人薪资不过两三百块，根本不可能拿出那么多钱来买房。

于是另一个人物出现了，他就是霍英东。当年他拿下了油麻地四方街的地，要建多栋5层唐屋，也打算按分层出售的方式卖楼，不过即使如此，资金压力也不小，霍英东做了两个决定：

一是在动工前就卖期房，二是支持分期付款，先支付10-30％的首府，就可以预定一套公寓。

于是，“炒楼花”开始出现了，人人热衷，霍英东还发明了“售楼说明书”，也就是户型图，现在也都是房地产商的标配。

3）霍英东随后发现，吴多泰按层出售房产的方式还可以扩充，他决定按户出售，每户的面积不同，那么公共区域的摊分面积、契税等等也应该不同，于是就有了“公摊面积”，买房者按土地面积分摊公用面积，不同的户数占不同的比例，共同分担了整栋楼的产权。

与此适应的，买房也开始按照建筑面积购买。到了80年代，无良商家开始利用公摊的漏洞获利，民间称他们的楼为“发水楼”，也就是注水肉的意思。

按户销售、按揭、公摊面积，香港50年代的这些发明极大的影响了后来的地产趋势，为一个地产大时代的来临做好了准备。

04

-年

年，李嘉诚建了自己的第一座楼，长江大厦，12层。在当时的香港并不突出，年，李嘉诚创办了长江塑料厂，整个50年代是香港加工业的黄金期，好的地理位置、合适的人工、便利的金融环境成就了香港经济的第一次腾飞。李嘉诚觉得“长江不择细流，终能纳百川入海”，这词寓意好，以此立名，几年之后就成了“塑料花大王”，50年代后期，李嘉诚开始研究地产业，最终下定决心入场。

同年，一家“鸿昌合记”杂货店的主人也组建了自己的地产公司，当时适逢香港制衣业崛起，这家店主人取得了日本YKK拉链的独家代理权，生意好到爆，赢得“洋杂大王”称号，店主人名叫郭得胜，他与好友冯景禧、李兆基等8人合组永业，这就是新鸿基的前身。

陈曾熙兄弟成立的恒隆也在稍后登场，他们都是50年代香港制造业的翘楚，当时，作为亚洲四小龙之首的香港，工业化快速推进，社会财富迅速积累，居民收入大福增加，香港第一次吸引了全球资本的

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