东南亚没有深圳

老城区市中心最便宜一套50万人民币，永久产权，包租十年，旁边的体育馆就是东盟运动会的产地，配套的奥林匹克商城目前金边人流量最大

接下来的中介的话术让人感到熟悉，同事也买了，如果明年有点小钱我也会投资一套小的，现在不买错过的话，下次这样的机会就不一定有了，结果一问，果然，在三亚干过两年。

就在不久前，奥林匹克商城开业，这已经是海外柬华投资公司建成的第四个大型购物商厦，根据CBRE（世邦魏理仕）调查，年新入驻金边商场的外国连锁零售商达65家。

像这样的房企还有很多，中国大型国有企业——中房集团5月开启了金边两个开发项目的销售活动，这两个项目一个位于堆谷区号路的56层建筑，将成为金边地标性建筑之一，预计于一年内竣工；而位于金边国际机场周边的中房城市综合体项目，共20幢建筑物，销售人员向民众描述着这座城市的发展和未来。

号大街位于金边西北部的堆谷区，最北端是名叫TKAvenue的购物中心，星巴克、面包新语入驻了这里，而路的最南端是当地最大的大学TheRoyalUniversityofPhnomPenh（柬埔寨金边皇家大学），成立于年，Sinbodiaenterpriseco.ltd企业总部就坐落在隔壁的号大街。

这只是金边发展新区三个之一，而桑园区才是金边的真正核心地段，被称之为使馆区，中国大使馆也在此区域，有著名的独立纪念版、金界娱乐城、钻石岛和永旺商城，更是一寸土地一寸金，被认为是柬埔寨最炙手可热的黄金居住地段。

越来越多的人在柬埔寨置业，最主要的理由还是谋取城市发展为房地产项目带来的边际效益。柬埔寨买房子是一件再简单不过的事，只要愿意付钱，包括接送、签合同在内的所有服务都可以找到专人负责，万可以在这里买到配套游泳池、健身房外加精装修的60平公寓。

可再怎么头脑发热，也不要轻信销售人员用标准的普通话说的，错过了中国过去的房市没关系，金边这个城市就是30年前的深圳。

实际上，现在的柬埔寨的确是几十年前的中国，却很难几十年后成为现在的中国。

这六年因柬埔寨保持7%左右的GDP增长速度，被认为是全球最值得投资的国家之一，称为亚洲经济新虎。但长久以来，柬埔寨一直是全球最穷的国家之一，来自世界银行统计的数据中，年柬埔寨的总GDP.72亿美元，位于世界位，人居可支配收入美元，属于中等偏下收入国家，国土面积平方公里，是重庆的两倍。

从经济上来看，总经济体量太小在发展初期的确容易在资本市场表现优异，并不代表其能在未来的发展中保持这一速度。从世界银行组织统计以来，除开中国以外，没有一个国家和地区能保持7%以上增长15年，纵使柬埔寨续写了这一神话，柬埔寨也还是一个亿美元GDP的小国，直到开发商所说的30年后，总GDP也才刚刚达到重庆的五分之三。

在说回人口，作为一个万人口的国家，人口密度82.8/km（世界位）能为首都金边输送的人口能力十分有限。人口作为宏观经济中最重要的指标，增长速度一直十分缓慢，根据这几年世界银行的数据，柬埔寨人口增长率应该在1.5%左右，也就是说在年龄结构的情况下，30年后全柬埔寨的人口差不多是重庆万人的四分之三。

用数据来说的话，柬埔寨房价每年的平均涨幅在17%左右，而人均可支配收入涨幅在8%，当地人还并不足以成为这些房地产项目的购买者，即使当地的数据表明，每年有3万多外国人从国外直接去到金边工作，还有20万左右的人从柬埔寨其他城市搬往金边。但柬埔寨人对于土地是否存在大量需求还是需要考证。

莱坊中国区主管罗斯表示：仍然只有少数柬埔寨人有能力买这些公寓，要想让市场可持续发展，就必须有来自柬埔寨国内的需求。

柬埔寨30年后也就是年的重庆，那时候重庆的均价还只有元，想一想就知道柬埔寨房价有多少的泡沫了吧。

这样的国家在投资界人士看来，投资市场有许多风险因素要考虑，不仅是柬埔寨作为一个小国经济体，在内部成长的过程中纵使潜力十足也存在空间大小的问题；另一个要考虑的因素是虽然日益红火的房地产项目带动了当地的市场和就业，但是当地大多数人的经济发展水平没有跟上居高不下的房价，外部环境的变化会随时影响这个稳定性不足的小国家。

年亚洲发生金融危机，东南亚国家和地区的外汇市场和股票市场剧烈动荡，各国股市都缩水三分之一以上。泰铢、印尼盾和马来西亚令吉都超过了40%的跌幅，危机导致东南亚各国大批企业、金融机构破产和倒闭，房地产市场也受到剧烈冲击。

当时一切东南亚各国经济体量都还很小，长期依赖中短期外资贷款维持国际收支平衡，当以索罗斯主导的的量子基金看到泰国央行控制力不足时，大量卖空泰铢，迫使国家放弃维持已久的与美元挂钩的固定汇款而实行自由浮动，造成了泰铢的贬值，之后波及到所有东南亚实行货币自由兑换的国家和地区。

兵败如山倒，东南亚各国的金融危机也演变成了经济危机，过度炒作房地产，经济快速发展促使大量热钱流入和银行贷款涌向房地产业，导致房地产严重过剩，价格膨胀催生了泡沫，市场出现严重供过于求的现象。

20年前，东南亚的房地产泡沫就被无情的刺破过，20年后，这些国家却又在重蹈覆辙。

年，马来西亚新山市政府就推出了占地面积平方公里的依斯干达经济特区，要将新山与新加坡打造成另外一座深圳与香港，成为东南亚的金融双星城。新加坡物价与房价的增长让新山成为了新加坡中产阶级置业的选择，每天只需要通过新柔长堤，便可以往返两国之间，一时房地产市场开始供不应求。

外资看到了这块房地产市场的香饽饽，开始大举收购土地，新山市的房地产市场赢来了高速发展时期，当时伊斯干达经济特区总共收到了亿美元的投资。直到年新山市所在的柔佛州所推出的新私宅单元总量已达33万座，超过了马来西亚全国的私宅总和，市场供需关系开始严重倾斜。

租客并没有如期而至，新山的楼市在消化掉新加坡的中产阶级后出现了大量空置的现象，这一年柔佛州房价达到了32%的降幅。当这些房产严重供大于求的时候，为了卖掉多出来的住宅，一班飞往新山的亚洲航空班机正从广州机场出发。

中国游客来了，旅行团名字是碧桂园。

中国房地产开发商们早已盯上了这批购房者，量身定制了适应华人喜好的楼盘。以碧桂园为例，在伊斯干达经济特区就开发了金海湾森林公园两个楼盘，总户数53户，而新山市只有49万人。这些楼盘撬动着房地产一级市场的供需不平衡，根据房产估价及服务局数据显示，截止年9月30日，滞销房产已经多达户，相比去年增加了48.35%，开发商们已经错估了市场需求，他们急需一批人为他们的行为买单。

至于结果，那当然是供大于求时，房产价格低落经济降速。森林城市开盘价格就在元，没有过任何涨幅，而PropertyGuru

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